리츠란?

리츠

다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는
부동산간접투자방식이며 상법상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사.

리츠의 유형

관리신탁 보수
유형 형태 투자대상 내용
기업구조조정리츠
(CR-리츠)
명목회사 기업구조조정용
부동산
기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고,
자산관리는 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠
위탁관리리츠 명목회사 일반부동산 자산의 투자.운용,자산관리를 자산관리회사
(AMC;Asset Management Company)에 위탁하는 형태의 리츠
자기관리리츠 실체회사 일반부동산 자산의 투자,운용,자산관리를 자체 인력으로 직접 수행하는
형태의 리츠. 실체회사로서 법인세 혜택 없음

부동산간접투자시장과 REITs

부동산간접투자시장과 REITs

부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)

부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)
구분 REITs 부동산펀드(REF) PFV
근거법령/설립 부동산투자회사법
(국토교통부 인가)
자본시장법
(금융위원회 신고)
법인세법
(금감위 등록제)
형태 주식회사 신탁형 / 회사형 주식회사
최소자본금 위탁: 50억 / 자기관리: 70억 규제없음 50억
주식분산 1인 지분 50% 초과금지.
공모예외기관(국민연금,공제회등)은
1인 100% 투자 가능.
신탁형: 없음
회사형: 금융업법 등에 의한 제한
금융업법 등에 의한 제한
자금차입 순자산의 10배 이내 가능(주총특별결의) 순자산의 4배 이내
제한 없음
자금대여 불가 가능
제한 없음
세제혜택 90%이상 배당시 법인세 비과세
(자기관리리츠 제외)
90%이상 배당시 법인세
비과세
90%이상 배당시 법인세
비과세

리츠의 기본 구조

리츠의 기본 구조

  • [자산관리회사]- Deal Sourcing : 투자 부동산 물색 및 매입
    - Funding : 투자자 모집, 최적자본구조설계, Risk 관리방안
    - Asset management : 영업인가, 리츠 법인설립, 부동산 임대운영 수입 제고, 리츠 회사의 주총·이사회 진행, 부동산 매각, 리츠 청산
  • [자산보관회사]리츠의 부동산 등 재산을 안전하게 보관·관리하는 은행 등
  • [일반사무관리회사]리츠의 계산·회계 등 일반적인 사무업무를 처리하는 은행 또는 전문업체

REITs 장점 : 투자자관점

  • [수익성]- 충분한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음
    - 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통하여 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능
    - 안정되고 예측 가능한 Cash-flow (임대수익+관리수익)로 안정적인 배당수입 확보와 동시에 부동산 가격 상승시 추가이익 기대
  • [안정성]- 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험의 최소화 가능
    - 최악의 경우 보유부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고, 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자분석을
      통하여 안정적인 주주수익률을 제시
  • [유동성(환금성) 및 투자기회 확대]- 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화 할 수 있음(환금성)
    - 개인 투자자 등의 소규모 자금으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있음
  • [세제 혜택] - 배당가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우, 법인세 없음 (법인세법 제51조의 2)
    - 공모 리츠의 경우 재산세 분리과세를 적용하며, 공모 리츠에 투자하여 발생한 배당소득에 대하여는 배당소득세 15.4%가 아닌 9% 저율 분리과세 혜택

REITs 투자규모 추이

리츠 규모는 총자산 기준으로 약 65조원, 총 리츠 개수는 282개(2020.12.31기준)


REITs 투자규모 추이