리츠란?
리츠
다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자. 운용하여 발생하는 수익(임대수입, 매각차익, 개발수익)을 투자자들에게 배당하는
부동산간접투자방식이며 상법상의 주식회사 형태로 설립된 명목회사.
리츠의 유형
| 유형 | 형태 | 투자대상 | 내용 |
|---|---|---|---|
| 기업구조조정리츠 (CR-리츠) |
명목회사 | 기업구조조정용 부동산 |
기업의 채무상환을 위해 매각하는 부동산을 대상으로 설립되고, 자산관리는 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠 |
| 위탁관리리츠 | 명목회사 | 일반부동산 | 자산의 투자.운용,자산관리를 자산관리회사 (AMC;Asset Management Company)에 위탁하는 형태의 리츠 |
| 자기관리리츠 | 실체회사 | 일반부동산 | 자산의 투자,운용,자산관리를 자체 인력으로 직접 수행하는 형태의 리츠. 실체회사로서 법인세 혜택 없음 |
| 개발전문리츠 | 명목회사 또는 실체회사 |
개발가능 부동산 |
부동산 개발사업에 투자하고 자산의 투자 운용 자산관리를 자산관리회사에 위탁하는 형태의 리츠로서 자기관리형, 위탁관리형 모두 가능 |
부동산간접투자시장과 REITs
부동산간접투자기구 일반 비교 (REITs / REF / PFV)
| 구분 | REITs | 부동산펀드(REF) | PFV |
|---|---|---|---|
| 근거법령/설립 | 부동산투자회사법 (국토교통부 인가) |
자본시장법 (금융위원회 신고) |
법인세법 (금감위 등록제) |
| 형태 | 주식회사 | 신탁형 / 회사형 | 주식회사 |
| 최소자본금 | 위탁: 50억 / 자기관리: 70억 | 규제없음 | 50억 |
| 주식분산 | 1인 지분 40% 초과금지. 공모예외기관(국민연금,공제회등)은 1인 100% 투자 가능. |
신탁형: 없음 회사형: 금융업법 등에 의한 제한 |
금융업법 등에 의한 제한 |
| 개발산업 | 총자산의 30% 이내 가능. 개발리츠는 70% 이상 가능. |
제한 없음 |
제한 없음 |
| 자금차입 | 순자산의 10배 이내 가능(주총특별결의) | 제한 없음 |
제한 없음 |
| 자금대여 | 불가 ( Mortgage REITs 불가) | 가능 (PF형 REF) |
제한 없음 |
| 세제혜택 |
90%이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외) |
90%이상 배당시 법인세 비과세 |
90%이상 배당시 법인세 비과세 |
리츠의 기본 구조
- [자산관리회사]- Deal Sourcing : 투자 부동산 물색 및 매입
- Funding : 투자자 모집, 최적자본구조설계, Risk 관리방안
- Asset management : 영업인가, 리츠 법인설립, 부동산 임대운영 수입 제고, 리츠 회사의 주총·이사회 진행, 부동산 매각, 리츠 청산 - [자산보관회사]리츠의 부동산 등 재산을 안전하게 보관·관리하는 은행 등
- [일반사무관리회사]리츠의 계산·회계 등 일반적인 사무업무를 처리하는 은행 또는 전문업체
REITs 장점 : 투자자관점
- [수익성]- 충분한 시장 조사와 분석을 통한 부동산 투자로 투자 위험 대비 높은 수익률을 기대할 수 있음
- 리모델링 등 전문적이고 체계적인 자산관리를 통하여 부동산 가치를 높여 추가 이익이 가능
- 안정되고 예측 가능한 Cash-flow (임대수익+관리수익)로 안정적인 배당수입 확보와 동시에 부동산 가격 상승시 추가이익 기대 - [안정성]- 투자대상이 실물자산인 부동산이므로 물가가 상승해도 투자가치의 하락 위험의 최소화 가능
- 최악의 경우 보유부동산 처분으로 투자원금 손실을 최소화할 수 있고, 임대료, 공실률, 관리비용 등에 대한 합리적인 투자분석을
통하여 안정적인 주주수익률을 제시 - [유동성(환금성) 및 투자기회 확대]- 상장된 리츠의 경우, 필요할 때 보유 주식을 팔아 현금화 할 수 있음(환금성)
- 개인 투자자 등의 소규모 자금으로도 대형 부동산의 투자 기회를 얻을 수 있음 - [세제 혜택]
- 배당가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우, 법인세 없음 (법인세법 제51조의 2)
- 직접 투자시 토지재산세 누진과세(종합합산 및 별도합산) 및 종합부동산세 누진과세가 적용되나, 리츠를 통한 투자시 토지재산세가
시가표준액의 0.2% 단일세율을 적용받으며, 종합부동산세 대상에서 제외(지방세법 제182조, 지방세법 시행령 132조)
REITs 투자규모 추이
국내 리츠 규모는 총자산기준으로 약 18조원 . 총 리츠 개수 125개. (2015.12.31일 기준)
